Property Guide

Property Guide

Кирилл Скребнёв, директор УК «Кантри Парк»:

В свое время наша компания выросла из сферы ИТ. Эти компетенции мы сохранили, возможно поэтому кризис традиционных технологий в сфере FM стал очевиден уже довольно давно. Рынок недвижимости вообще сложно назвать развитым с точки зрения цифровизации, но хуже всего дела обстоят именно в эксплуатации – здесь в основном действуют технологии и бизнес-модели из 90-х годов. В первую очередь речь идет о нехватке IIoT-инструментов для сбора и аналитики больших данных.

Созданная уже после строительства здания BIM-модель помогала управляющей компании лучше понимать здание, однако без телеметрии (массовых многомерных переменных) она мало что дает эксплуатантам. По сути, это всего лишь трехмерная информационная база. Если провести аналогию с медициной, то BIM-модель дает возможность увидеть анатомические особенности человека, но при этом доктор не может сделать анализ крови, УЗИ, кардиограмму и допплерографию.

Выход мы нашли в идее «цифрового двойника». Важно отметить, что речь идет не просто о BIM-модели, а о создании с помощью структурированного массива больших данных цифровой копии физического объекта, понимающей и «чувствующей» в режиме онлайн все процессы, происходящие в реальном здании.

Для «оживления» BIM-модели мы использовали российскую IIoT-платформу «ТИМ-Фактор», созданную компанией «НТЦ Эффективность». Это готовое масштабируемое решение массового применения. Для нас важно и то, что платформа дает возможность работать с большими данными без значимых начальных инвестиций и специальной подготовки персонала.

Шаг первый. Быстрый сбор огромного числа измерений реальных процессов. В режиме реального времени датчики непрерывно считывают и передают в облако массовые многомерные переменные, хранящие информацию о поведении и «самочувствии» различных систем инженерного оборудования.

Шаг второй. Привязка полученных переменных к «анатомии» виртуального объекта. Благодаря интеграции с цифровым двойником платформа предлагает пользователю простой и интуитивный интерфейс с информацией в виде схем и графиков.

Шаг третий. Анализ экспертами, а также когнитивный анализ (AI) данных. На этом этапе диагностируется неэффективная работа инженерного оборудования «что-то пошло не так» и формируется оценка состояния каждой инженерной системы, а также определяются причинно-следственные связи протекающих процессов. Это позволяет идентифицировать и предотвратить возможные отклонения до того, как они станут проблемой.

Четвертый шаг. Рекомендации по повышению или восстановлению эффективности объекта, а также контроль их исполнения.

Следующий шаг развития – автоматическое управление, саморегуляция. Сегодня мы совместно в ИТ-партнерами «обучаем» цифровой двойник самостоятельно анализировать и принимать решения. Если представить наш кейс в ретроспективе, то от мониторинга критических показателей в BMS мы перешли к осмысленной эксплуатации на основе обработки программными инструментами больших данных (BIM заговорил на языке FM) и движемся в сторону искусственного интеллекта в эксплуатации.

Подобные решения дают большие возможности для оптимизации. Работа с большими данными дала возможность лучше понимать работу здания и его инженерных систем, цепочку энергопотребления. Нам удалось найти слабые места в эксплуатации, ошибки в настройках оборудования. Все это позволило повысить энергоэффективность минимум на 20%.

Когда мы начинали процесс внедрения, не думали, что российский рынок окажется в условиях дефицита оборудования и запчастей. Однако это случилось и сегодня у нас есть хорошая возможность продлевать срок службы инженерной «начинки» за счет ранней диагностики потенциальных «заболеваний». Кроме этого, мы получили возможность контролировать качество воздуха внутри помещения, что в условиях пандемии стало одним из ключевых требований арендаторов. Совершенно на другом качественном уровне можно проводить пуско-наладочные работы и таким образом с самого начала заложить фундамент для надежной и экономичной эксплуатации.  Отдельно стоит сказать про концепцию «цифрового следа». Возможность показать ясную и прозрачную цифровую историю объекта станет, на наш взгляд, ключевым фактором при продаже объекта уже в скором времени.
02.03.2023