Хозяину - на заметку!

Хозяину - на заметку!

Кричат болельщики: «Го-о-ол»!

Первая точка, куда доставили участников тура, был известный стадион Allianz Arena, на котором свои домашние игры проводят два мюнхенских клуба: «Бавария» и «Мюнхен 1860». Экскурсия по арене носила в большей степени технический характер – участникам тура рассказали о том, каким образом эксплуатируется стадион, сколько обслуживающего персонала единовременно находится на площадке, как взаимодействуют между собой службы безопасности во время матчей и какое техническое обеспечение помогает им в этом. Участников тура удивил тот факт, что в штате управляющей компании стадиона работает всего 7 технических специалистов, причем работают они посменно. В обязанности техников входит аудит имеющихся технических систем, проверка работоспособности инженерной инфраструктуры. Причем сотрудники не привязаны к помещению, где располагается автоматизированная система мониторинга систем – она подключена к смартфонам сотрудников, поэтому отслеживать работоспособность можно на удалении от зоны контроля. В случае возникновения неисправностей, технический специалист вызывает мобильную службу, работающую на аутсорсинге, которая и занимается устранением проблемы. Отдельный материал об Allianz Arena читайте в этом номере в рубрике CRE Global.

Экспериментариум по-немецки

Далее участники property-тура отправились на пешеходную экскурсию по экспериментальному району Ackermannbogen, в котором сегодня реализуется масштабный проект строительства энергоэффективных зданий. Экскурсию провела архитектор и консультант по вопросам энергетики муниципалитета Мюнхена Натали Нойхаузен. «Ежегодно администрация Мюнхена выделяет 14 млн евро в год на выплаты девелоперам, осуществившим эффективное энергетическое санирование зданий. На самом деле любое здание должно выполнять стандартные немецкие предписания, которые сами по себе отвечают довольно многим параметрам энергоэффективности,- отметила эксперт, - но здания, которые претендуют на получение дотаций, должны соответствовать еще более строгим критериям». По словам г-жи Нойхаузен, есть около 20 различных параметров, которые нужно соблюсти девелоперу, желающему построить энергоэффективный дом. Самый высокий уровень экономии энергии - в домах с очень толстыми стенами, с подключением системы центрального отопления и централизованной вентиляции. Энергоэффективность складывается из комплекса показателей, и между ними должен быть определенный баланс. К примеру, нет смысла встраивать в здание дорогую энергоэффективную технику, если в нем тонкие стены. Впрочем, как нет смысла и закладывать в проект толстые стены, если внутри него будет устаревшая техника, не отвечающая параметрам энергоэффективности. «Причем, нужно сразу думать о том, по какому стандарту вы строите, чтобы подбирать всю техническую оснастку, материалы, используемую отделку дома под эти стандарты. В этом смысле passive house - это достаточно высокий стандарт, который присваивается объектам, которые почти не потребляет внешнюю энергию», - рассказала г-жа Нойхаузен.

Участники проперти-тура прошли по району, застроенному пассивными домами, узнали подробности о системе солнечных батарей, установленных на крышах домов, термо-системе находящегося здесь же подземного резервуара, в котором сохраняется неиспользованная горячая вода, нагретая системой солнечных батарей.

БЦ от STRABAG

Далее участники проперти-тура проследовали на площадку строящегося офисного здания, реализуемого компанией STRABAG. Г-жа Шпиринг, представитель девелоперской компании, рассказала о специфике строительства объекта, тонкостях арендных отношений, финансовых показателях проекта. Российские эксперты были изрядно удивлены, узнав о том, что чистая стоимость аренды квадратного метра в новом бизнес-центре после его завершения составит около 200 евро за кВ м в год. Более того, объект будет сдаваться не в состоянии shell&core, а с минимальным уровнем отделки, выполненной по согласованию с будущим арендатором. В свою очередь г-жа Шпиринг недоверчиво удивилась, узнав о стоимости аренды офисной недвижимости в российской столице.

Highlight Towers: МФК на высоте

Далее участники посетили МФК Highlight Towers – самый высокий комплекс Мюнхена, построенный по проекту американского архитектора Хельмута Яна в 2004 году. В зданиях работают суперскоростные лифты, современные инженерные системы, фасад объекта содержится в хорошем состоянии, что заставляет усомниться в том, что с момента ввода здания в эксплуатацию прошло почти 10 лет.

Архитектура в свете

На десерт всех участников тура ждала экскурсия Карстена Винкельса, руководителя бюро Winkels Concepts, специализирующегося на архитектурной подсветке. На примере некоторых знаковых объектов и улиц Мюнхена, а именно музея BMW, МИДа Баварии, Баварского Национального Музея, Улицы Maximilianstrasse, архитектор показал многофункциональность архитектурной освещения, возможность решения архитектурной подсветкой не только художественных и декоративных задач, но и сугубо утилитарных. «Если вы посмотрите на лаконичную подсветку МФК Highlight Towers, то увидите, что здание освещено не снаружи, а только изнутри. Для Мюнхена это очень важно, т.к. отсутствует загрязнение светового пространства города, - рассказал г-н Винкельс. - Активные дискуссии о световых решениях сейчас идут вокруг ММДЦ «Москва-Сити». На мой взгляд, проблема проекта в том, что в нем никогда не делалась общая световая концепция, у каждой башни – свой световой сценарий. В результате между девелоперами идет гонка вооружений, своего рода холодная война». При освещении музея БМВ стояла задача, в первую очередь, осветить машины в экспозиции, кроме того, нужно было создать правильное освещение для рабочих и других зон. В итоге в дизайне потолка предусмотрели длинные прорези – шлицы, в которых было размещено несколько источников света. Таким образом, освещение получилось гибким и многофункциональным. Оно может программироваться в каждой отдельной зоне в зависимости от задач. Кроме того, эти прорези решили и проблему оптимизации расходов на подсветку. Если бы не было этих прорезей, и освещение создавалось на основе дизайнерских ламп, это стоило бы многократно больше, чем те источники света, которые были расположены в прорезях.

По признаниям участников property-тура, день получился чрезвычайно насыщенным и интересным. Дело за малым – применить многое из увиденного в контексте российской действительности.

Журнал CRE

14.10.2013