«Ведомости»: «Если офисы стоят $4000 за метр, бюджетное жилье должно быть по $2000», — Леонид Лопатин, гендиректор BPS International

«Ведомости»: «Если офисы стоят $4000 за метр, бюджетное жилье должно быть по $2000», — Леонид Лопатин, гендиректор BPS International

Компания отказывается от прибыльных жилых проектов в пользу строительства за МКАД офисных комплексов с инфраструктурой.

Компания BPS International недавно открыла третью очередь бизнес-парка класса А за МКАД. Философия компании — идти вразрез с устоявшимися на рынке тенденциями. Это означает: возводить в кризис дорогие офисы в Подмосковье, отказываясь от прибыльных жилых проектов; вкладывать миллионы в инфраструктуру и дизайн офисных комплексов и открывать их территорию прохожим. А также строить детские сады и дома престарелых — но не в Москве, а в Германии.

— Вы первым построили бизнес-центр класса А за МКАД, сейчас ввели третий корпус, хотя спрос на офисы не растет даже в Москве.

— Я согласен, новых клиентов меньше. Но все равно растет ввод новых площадей. За последние 10 лет сложилось мнение, что уж если не сдать, то продать любой офисный проект можно в 2-5 раз дороже, чем было вложено.

В России мало кто считает денежные потоки, зато все считают активы через стоимость квадратных метров, даже виртуальных. Мне недавно предложили участок на Ленинградском проспекте. У собственников нет ни денег на его освоение, ни концепции. Есть только ГПЗУ, предполагающее строительство скольких-то тысяч квадратных метров. Собственник хочет продать 60% площадей по цене $2500 за 1 кв. м (примерно 1800 евро), обещая мне, как потенциальному инвестору, что по окончании проекта их стоимость составит $4000 за 1 кв. м. Хотя правильнее было бы оценить участок через рынок земли, но тогда прибыльность проекта не впечатляет.

— Как вы из IT оказались в девелопменте?

— К девелопменту мы пришли от желания оптимизировать расходы в кризис 1998 г. Сидели тогда в МАИ, платили за 1 кв. м аудиторий по $200 в год. Это режимный институт, проблемы со въездом на машине, с проходом иностранцев, кабинки туалетов без дверей, студенческая столовая, неработающие лифты. В какой-то момент задумались, сколько стоит построить свой офисный центр. Посчитали — примерно $800-1000 за 1 кв. м (цена квартиры в Москве у метро тогда была $550 за 1 кв. м). При цене $200 за 1 кв. м за пять лет проект окупается.

Собравшись на стройку, захотели привлечь в долевое участие коллег по IT. Никто не захотел. Тогда решили опираться на банковские деньги. Но и тут возникли сложности. Банки на нас смотрели, как на сумасшедших, говоря: «Офис должен быть внутри Садового кольца!» И только небольшой в то время СДМ-банк рассмотрел нашу заявку положительно. А дальше подключился Среднерусский банк Сбербанка , сделавший ставку на развитие [Московской] области.

— Сразу решили строить много?

— Аппетит, как обычно, пришел во время еды. Нам не нужна была 18-этажная башня. Просто посчитали: мы развиваемся, штат увеличивается вдвое за год. Сейчас нам нужно 1000 кв. м, через год — уже 2000 кв. м и т. д. Лишнее запланировали сдавать в аренду. Немножко мальчишеские были посылы, но тем не менее сработали. Проект финансово и организационно был разложен по стадиям. Здание получилось эффективным — себестоимость строительства составила около $700 за 1 кв. м.

— У начинающих девелоперов обычно стройка оказывается на 20-30% дороже запланированного.

— В IT-индустрии вас «отжимают» серьезные заказчики: конкуренция высокая, и тендерные комитеты выдавливали из нас даже копейки. На их примере мы поняли, как закручивать гайки поставщикам.

— Как получили участок?

— Мы фактически пришли на нерегулируемый рынок. Пришли в [химкинскую] администрацию: «Нам нужно 1,3 га под офис и еще 0,5 га под благоустройство». — «А вы кто? Химкам чем будете полезными?» Мы пообещали сделать набережную и очистить Бутаковский залив. Так и получили участок. Без торгов и аукционов. Администрация Химок выделила 1,8 га, потом мы купили соседние частные дома, это добавило еще 0,7 га. В 2007-2009 гг. город выделил дополнительно еще 2,5 га под развитие, а права еще на 5 га мы выкупили в кризис у «ПИК-региона». Итого 10 га.

Когда построили первое здание, стали сдавать — перед заключением контракта с BMW из Мюнхена приехала целая комиссия делать аудит офиса. Изучали материалы, прочность конструкций, инженерные системы, коммуникации. Они были в приятном шоке — такого уровня они в России не видели.

— Как вы вышли на автопром?

— Через консультантов. Первым автомобильным арендатором стал Volvo, за ним — Porsche, Nokian Tiers и Yokohama, затем BMW, Mercedes Benz, Ferronordic, Mann Hummel, Alisson Transmission. Как-то из уст в уста.

— Для немецких компаний что важно в офисах?

— Качество важно, но при принятии решения об аренде это не главный вопрос, скорее приятный бонус. Основное — это эффективность, обеспеченный инфраструктурой класс А за адекватные деньги. Политика «Кантри парка» — «не быть дешевле Москвы, а дать больше, чем Москва». Хотя наши цены все-таки ниже московских.

Город дает арендаторам стены, а пригород — пространство. Клубная атмосфера создается здесь за счет того, что каждый арендатор чувствует себя как дома. Это меняет восприятие: у человека его личная территория больше не ограничена рамками квартиры. От нас почти никто не переезжает. Хотя [по другим офисам] ходят. Смотрят, чтобы понять, что не переплачивают, чтобы отчитаться перед корпорацией, аудиторами.

— Автоконцерн BMW съехал.

— В компанию пришел новый руководитель-экспат и сразу принял решение, что офис должен быть в Москве. Мне кажется, это эмоциональное решение. У BMW прекрасный новый офис, но съезжать [из старого] в авральном порядке, вложить несколько миллионов евро в переезд по соседству, заплатить штрафы за досрочное расторжение контракта — деловой логике это не поддается. Но в BMW, как в любой немецкой компании, не принято обсуждать решения руководства.

— Когда вернулись инвестиции в первое здание?

— По любому успешному проекту возврат средств происходит за 3-6 лет. Если деньги кредитные, то за 5-6 лет, если строить на свои — за 3-4 года.

— Срок окупаемости ниже, чем сейчас в Москве.

— Но в Москве сложнее строить. Например, чтобы сделать «Метрополис» (офисно-торговый центр у метро «Войковская». — «Ведомости».), надо было снести старый завод, вынести какие-то коммуникации. Мы фактически работаем в поле, но обеспечены необходимыми сетями. Поэтому деньги, которые потратили бы на разрушение старого, мы тратим на создание нового.

Сейчас стало понятно, что надо комплексно развивать территорию, находить синергию всего: применения лужаек, бассейна, энергетики парковок. Когда инфраструктура используется постоянно, она обходится дешевле. Иметь яхт-клуб такого уровня, как у нас, мало кому по силам. Но если он примкнул к деловому центру — то по силам.

— Во сколько вам обошелся ландшафтный дизайн, бассейн, яхт-клуб?

— На все «излишества» (парк, территория, залив) первой очереди, включая очистку залива и строительство набережной, к 2004 г. было потрачено примерно $3 млн, из которых $1 млн был вложен в ландшафт, парк, скульптуры. Это около 15% всего бюджета на строительство офисного здания и парковки. Ежегодно инвестируем в инфраструктуру 10-15 млн руб., так что за 10 лет она почти утроилась.

— На круглом столе «Ведомости. Недвижимость» остальные девелоперы на вас хмуро глядели, когда вы о яхт-клубе, бассейне и ресторанах при бизнес-комплексе рассуждали.

— Люди из строительной отрасли часто полагают, что мы играемся. Как можно посчитать эффективность бассейна, например? Это все равно что улыбку монетизировать. Есть бизнесмены, а есть предприниматели. Один считает, а другой чувствует, верит и предпринимает. Новое, даже хорошее и правильное, сперва воспринимается как чуждое, подрывающее устои.

— Вы за деньгами не гонитесь?

— За деньгами все гонятся, бизнес должен зарабатывать. Другой вопрос: ты получаешь только доход или еще создаешь большее, чем только бизнес? «Кантри парк» в «Основных положениях развития Химок до 2020 г.» назван социально значимым проектом.

За счет того, что у нас нормальная доходность, мы можем позволить себе решать транспортную проблему. Какой бизнес-центр в Москве может построить свою улицу или сделать свою станцию метро? Никакой. А «Крокус» в Красногорском районе сделал дорогу и станцию, у нас тоже есть интересные идеи. Проект следующего года — устройство вертолетной площадки, чтобы бизнесмены могли быстро и удобно добираться до аэропортов или до мест отдыха в «Буревестник» или«Пирогово», например. К 2015 г. решим проблему пробок от метро до «Кантри парка», реализовав инновационный для Москвы проект общественного транспорта.

— Собираетесь дорогу через МКАД делать?

— Мы с 2004 г. обдумывали, не построить ли монорельс или трамвай до ближайшего метро. Запросили оценку бюджета строительной части у профильной организации. Нам ответили, что 1 км дороги стоит $27-30 млн. А по нашим расчетам, он должен стоить $2,5-3 млн. В Европе — дороже, в Азии — дешевле. Почему эта разница в 10 раз, я не разобрался. Если даже учесть непредвиденные расходы, то на 20-30, пусть на 50% цена может быть выше, но не в 10 раз.

— Это российские особенности.

— Вероятно. Я считаю стоимость дороги по количеству бетона, которое требуется. Потому что земли под опоры нужно по 4 кв. м.

Скоростной трамвай активно используется в городской инфраструктуре даже небольших городов небогатых европейских стран. Это намного дешевле, чем метро, не требуется дорогостоящих подземных работ, инженерии. Чем делать выделенные полосы под автобусы, я бы отдал их под трамвай. Во всем мире полосы для трамваев используются как полосы для такси, автобусов и т. д.

Почему рельсовый транспорт столь неразвит в таких густонаселенных районах, как Химки, мне непонятно. Наверное, такая политика властей.

— Это может быть частным проектом?

— В идеале это должно быть частно-государственное партнерство: государство входит в проект землями, а управляющая компания его реализует.

— Почему решили построить немецкий медицинский центр?

— Медицинских услуг не хватало. Уверен, медицина займет значительное место, и не только в нашем бизнесе. Под медцентр у нас создана отдельная структура — BPS Medical, 100% немецкие акционеры.

Затем мы планируем создание российско-германского Центра сердца.

— На какие еще эксперименты пошли?

— Сейчас строим «зеленый» детский сад, доделываем жилой комплекс. Нам нужно было служебное жилье для экспатов и врачей, которые здесь работают. В кризис мы выкупили проект у компании МДК, построили ЖК «Левобережная дубрава» (всего 400 квартир, часть — служебное жилье, часть продается). Три 18-этажных дома стоят в окружении деревьев — мы старались сохранить их как можно больше. Объясняли местным жителям, что по окончании строительства все 6 га территории комплекса будут общедоступны.

— Будете еще строить дома?

— Нет. В офисном сегменте в кризис можно собрать российских специалистов и работать на европейский рынок — у нас там достаточно проектов. А московский рынок жилья — это бесконечно раздувающийся пузырь. Поскольку других инструментов инвестирования нет, спрос на квартиры остается высокий.

В Химках любой экономкласс — от 80 000 руб. за 1 кв. м, почти $3000. А офис наисовременнейший с зелеными террасами и умными системами, где каждую деталь обдумывает целое бюро инженеров и проектировщиков, продается по $4000 за 1 кв. м. Хотя объекты совершенно несопоставимы по качеству, трудоемкости, по всему! На мой взгляд, если офисы стоят $4000, бюджетное жилье должно быть по $2000, $1500.

— Полагаете, продажи квартир встанут?

— Это может произойти мгновенно и по всей стране. Как это было в 2008 г. Тогда только господдержка удержала обвал, аналогичный 1998 г., когда цена за московскую квартиру с $1000 за 1 кв. м опустилась за два месяца до $500.

— Потом рынок пошел вверх.

— Мог и не подняться. В Америке в 1985 г. люди выбрасывались из окон и стрелялись потому, что остаток по кредиту был больше, чем продажная стоимость жилья, за которое они не рассчитались. Как с МММ: все росло, росло, росло, а потом бац — и все выкинули пачки с бумажками.

Когда все время что-то дорожает — это пирамида. Нормальный рынок дорожает, дешевеет, колеблется вокруг спроса.

— Какие у вас европейские проекты?

— В основном консалтинг в коммерческой недвижимости и медицине, активно развивается IT-подразделение. Еще мы пробуем делать нишевые проекты: дома престарелых, реабилитационные центры, кампусы для иностранных специалистов, детские сады.

Картины в парке

«В «Кантри парк II» был красивый атриум, но какой-то пустой. К нам пришли галеристы и предложили организовывать выставки. Мы согласились, получилось красиво. Потом выяснили, что в Химках с советских времен живет и работает много художников и нет площадки для выставок. Так и пошло. Нам обычно дарят одну картину с выставки, так что уже есть коллекция. Всем нравится: художникам, посетителям, арендаторам, прессе, администрации. 

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/554001/esli-ofisy-stoyat-4000-za-metr-byudzhetnoe-zhile-dolzhno-byt

Светлана Данилова




22.10.2013